Een gastblog van Adhoc horecamakelaars in de nieuwsbrief van Fort Advocaten
2020 Leek hét jaar te worden voor de hotelbranche, met grote evenementen op stapel, een bloeiende economie, met volop toeristen en zakelijke reizigers. Maar toen kwam corona voorbij, werden congressen gecanceld, op afstand vergaderd en bleven de binnen- en buitenlandse toeristen weg. Met name in Amsterdam (en regio) is de klap enorm. De bezetting van hotels daalde tot 25% en hoteleigenaren mogen blij zijn als ze een kamerprijs van € 50,- realiseren. Het is geen ‘rocket science’ om te begrijpen dat deze situatie niet lang houdbaar is.
Buffers raken op en daardoor kan de huur kan niet meer worden opgebracht of niet meer worden voldaan aan verplichtingen naar de bank. Als de huur niet betaald wordt komen zowel de pandeigenaar als de huurder in de problemen. Als de bank niet wordt betaald ontstaan er ook serieuze problemen. Wat te doen? Wachten op betere tijden? Als er genoeg reserves zijn is dat zeker een overweging. Maar voorlopig komt de vraag niet (volledig) terug. Dat zal zeker tot 2022/2023 duren, als we de diverse berichtgeving en verwachtingen volgen.
Lagere opbrengst bij verkoop
Als de reserves op raken moet er actie worden ondernomen. Er zijn ook nu nog investeerdeers in de markt die op zoek zijn naar hotels om deze als hotel te gebruiken, maar zij zullen de slechte marktomstandigheden meenemen in hun berekeningen. Zij zullen een lagere huur bieden dan die in het verleden werd betaald, in elk geval voor het eerste of de eerste 2-3 jaar. Verder zal men een lagere overnamebieding doen, omdat men weet dat hotels het zwaar hebben.
Kopers hebben bovendien een alternatief dat er in het verleden niet was: wachten op faillissement. En partijen zullen dit alternatief gebruiken in de onderhandelingen. Aangezien banken niet happig zijn om hotels te financieren zijn er momenteel minder kopers die hotelvastgoed kunnen aankopen. De partijen die dat wel kunnen zullen minder betalen, omdat ze enerzijds wijzen op lagere huuropbrengsten vanwege lagere bezettingen en kamerprijzen en anderzijds op de matige financierbaarheid.
Het is momenteel dus zeker geen ideale markt om een hotel te verkopen, maar het is nog steeds een optie. Er dient alleen rekening te worden gehouden met beduidend lagere opbrengsten dan in het verleden.
Hoe wordt de waarde van een hotel berekend?
Hotels worden kort gezegd gehuurd en gekocht op basis van een te verwachten omzet, berekend aan de hand van een gemiddelde bezetting en gemiddelde kamerprijs. Op dit bedrag wordt een huurquote losgelaten. Stel dat we voor een hotel met 35 kamers uitgaan van 90% bezetting (in Amsterdam heel normaal) en een gemiddelde kamerprijs van € 100,-. Dan bedraagt de te verwachten omzet (365 x 35 x € 100,-) x 90% = circa € 1.150.000,- (eventueel exclusief ontbijtomzet). Daarvan kan circa 20 à 25% aan huur worden betaald. De huur zou in dat geval € 230.000, kunnen bedragen. Wordt het pand gekocht, dan zou de koopsom bijvoorbeeld 18 x deze huur kunnen bedragen. Gecorrigeerd met kosten koper wordt in dit voor dit hotel circa € 3.9 miljoen betaald of, ingeval van huur, een contract getekend voor 20 jaar. Voor het gemak laten we de eventuele koopsom voor inventaris/goodwill die betaald wordt (vaak ook miljoen(en)) hier buiten beschouwing.
Mogelijk alternatief: hotels transformeren tot woningen
Er is een alternatief denkbaar bij verkoop. Er zijn te weinig woningen in Nederland en woningen worden wel gefinancierd. Hotels zijn qua bouwstructuur/indeling en ligging vaak vergelijkbaar met woongebouwen. Omvormen naar kleine appartementen en/of studio’s is technisch redelijk eenvoudig, waardoor de koopsom van het hotel en de verbouwkosten nog voor een acceptabel rendement kunnen zorgen.
Wilt u meer weten over verkoop van uw hotelbedrijf (in huur of eigen pand) of als transformatieobject voor transformatie naar woonruimte? Neem contact op met Bram Stokman en Henk Sluiter bij Adhoc Makelaars, tel. 020-705 15 25.
The post Verkoop van hotel(vastgoed) appeared first on Adhoc Horecamakelaars.
